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巴滨路会崛起吗?巴南到底缺什么?

2018-09-30 来源:搜狐焦点:重庆房小狐 点击 评论

近两年的巴滨路,风光无两,扛起了巴南楼市的大旗,区域价格的标杆,成为讨论的焦点。但是褒贬都有很多。

跟很多新兴热点区域一样,巴滨的发展路线差不多。

大型品牌房企前仆后继进入,先是恒大、招商、珠江、荣盛,再是金科、旭辉、华润、碧桂园、华远...

2018年1月31日,龙湖拿下“香港城地块”,将巴滨路的热度推到高点。

当时市场有两种主流声音

一种是以李家沱为首的巴南区人民的狂欢—龙湖来了,而且是在最好的一线滨江位置,会带动周边,房价要涨了!带着这个观点的都赚了。

一种是龙湖10年后再进南区,而且楼盘体量非常大,为什么选择巴滨路?会不会有其他更多趋势性的意义?

巴南价值在哪?

任何行动背后都会潜藏深意。特别是对市场敏锐度极高的市场型房企,每一次拿地布局背后都做了相当充分的调研和预判。

各大房企在近两年登陆巴滨路,必然是看重巴南整个区域未来发展的潜力。

企业,是趋利的!

对于巴南价值潜力,我不看衰,判断的依据主要有两个:

一是巴南的产业发展。

近几年,巴南区积极推动产业转型升级,从曾经的重工业、传统农业向高科技和大数据转变,引进生物制药、信息通信技术、电子商务、云计算大数据、智能物流等新兴产业。

巴南区政府公布的最新数据显示,2018年前3月,巴南地区生产总值实现157.9亿元,同比增长11.5%,增速连续4个季度领跑主城。

(巴南区GDP增长率)

2017年,巴南区GDP增速也达10.1%,仅次于江北区。排名全市第二!

(重庆市GDP增长率)

这可能是大家都忽视的,巴南增速居然领跑了!

在投资理论中,这个就属于洼地,因为是洼地,所以空间和机会更多。

二是常住人口的变化。

据巴南区统计局公布的《2017年重庆市巴南区国民经济和社会发展统计公报》显示,2017年,巴南区常住人口106.72万人,同比去年增加了1.6万人,是主城九区常住人口增加速度较快的区域之一。

这一点,其实也出乎意料。因为在很多人眼里,巴南人一定是外流的。

这两个数据释放了一个信号,在经济快速发展背景之下,巴南区吸附能力正在逐渐增加,越来越多的企业、人口进驻巴南区。

理由?一是因为巴南各方面成本相对便宜,这是天然优势;二是大城市平衡发展的战略背景。

巴南要“突围”,转变印象,需要一个“现象级”带头区域!

一提到三北,大家都会想到观音桥、北滨路、江北嘴,

一提到渝中,就是解放碑、时代天街,

一提沙坪坝,大家都想到三峡广场和学校多,

一提到巴南,你想到了哪里?

何谓现象级

其一,区域发展,要有人跳出来。

巴南想崛起,龙洲湾和巴滨路是前锋,龙洲湾主刚需和配套,巴滨路主形象与气质。

2013年,巴南区提出“重庆中央活动区”(CAZ)规划之时,巴滨路是作为CAZ的核心区,各大房企积极进驻。

但好景不长,受制于重庆向北和区域本身实力的影响,没过多久巴滨路就再次归于沉寂。

但2018这次不同于以往,因为北面的物理距离似乎快到头了!而处重庆内环以内的巴滨路,距离优势价值凸显,与核心区的距离叠加长江滨江带的生态资源,给了巴滨路一个历史性的机遇。

(巴滨路实景)

因为重庆最具价值的两条滨江路——南滨路、北滨路核心路段几乎开发殆尽!多年处无地供应状态,并且受重庆市政府发布的《暂缓开发’两江四岸’通知》,滨江价值未来一定会迎来重估。

与南滨路、北滨路相比,巴滨路更具居住属性。

它是目前重庆较为罕见的能够与长江“零距离接近”的滨江路,也是比较少见的建有自行车道的滨江路。舒适性非常高。

(巴滨路实景)

其二,巴滨居然有双半岛相邻。

(规划示意)

通过规划的黄桷坪长江大桥,你看到了什么?

没错!

这是一个大区域内的重磅级融合,当九龙半岛存在很明确的整体改造预期后,和自然宜居的巴滨路形成辉映,一个定位滨江高品质居住区,一个定位文化创意旅游区。

形成独具特色的双半岛湾区,成为重庆的新地标区域。影响力和发展潜力不可限量。

巴滨通过九龙半岛前往核心区的另一条大通道,也因此打开。

其三,巴滨路的区域影响力。

对于整个巴南区来说,占据优越地理位置和拥有独特江景资源的巴滨路,应该是巴南的“颜值担当”和“形象窗口”。

而且不仅停留在改变和大幅提高区域形象,还要能够提升巴南的辐射范围!

曾经的巴南,更多就只能通过低价吸引少量外区消费者,除此之外,客户群体主要来源于巴南原住民。随着巴滨路的崛起,这一情况会改观,至少会率先吸引来大渡口、九龙坡、南岸、甚至渝中的居民。

巴南的尴尬

说来尴尬,相较于其它区域,过去巴南区一没有高端居住区,二没有高端品质项目。

一提到巴南,首先想到的就是刚需,单价低、总价低。巴南有钱人,实在没办法,只有买别墅。只能通过对物业形态的更高追求来提升居住品质。叠拼完了住联排,联排住完追独栋。

区别人们的居住品味,不能用小区区隔,只能用住房形态!

这样的情况,给人的印象就是巴南就是“廉价刚需和一般品质别墅众多”“巴南区没钱”!

事实并不如此,昔日的工业重镇并不缺有钱人。只是由于这些人的居住需求无法在当时的巴南区得到满足,所以他们只能妥协,跑到别的区域买房。或者就是我上面所说,只能去追求别墅。

巴滨的目的之一,便是改变这个状态

巴滨路沿途,拥有巴南区最好的土地价值。据了解,截至目前,巴南区土地成交楼面价最高的地块,位于巴滨路;

巴滨路拥有巴南区最好的景观资源,18公里江岸线,一线亲水;

(巴滨路实景)

巴滨路是当下巴南区高端品质项目最集中的区域,也是巴南区唯一一个有大平层业态的板块...

(效果图)

这么看来,龙湖1月31日拿下“香港城地块”打造的春江天镜项目。对巴滨影响意义很大:

第一,龙湖对区域的影响力。

纵观龙湖在重庆25年的发展历程,龙湖在重庆有一种力量,那就是他喜欢在新区开荒!而且那些最初看似荒芜的新区域后来都还很不错。

北城天街、时代天街等区域商业发展,以及最初被人瞧不起的江与城、两江新宸等住宅发展。涨幅都非常可观。

(来自于房天下)

江与城,2016年二手房的价格才8000元/平方米左右,而目前已经超过19000元/平方米,增加幅度138%。

第二,品质上乘的标杆产品。

这是龙湖10年之后再进南区,从发布会内容看,他给南区带去了龙湖内部高品质的产品系列,如北区昱湖壹号、景粼玖序相同理念的“大平层”,还是龙湖首个落地“大盘体系3.0”的项目。产品方面的可期待程度,比较高。

(效果图)

第三,项目位置的影响力。

春江天镜位于融汇半岛,距离李家沱商圈近,一线滨江,江对岸是大渡口,过个桥就是九龙坡,巴滨路往北快速达到南岸,这个位置影响范围会很大。

而且,在这个辐射范围内,除了早期10多年前的观山水,再也没有龙湖楼盘,“独一份”的聚焦效果很明显。

龙湖的这个项目,会改变什么?

我认为有几点:

1、改变区域的商业格局。

资料显示,龙湖这块地体量超100万方,其中约20万方是商业商务!再加上融汇半岛的商业,将形成目前李家沱板块内最大的商业区!

目前李家沱整个片区商业最集中的地方位于都和广场,但仅有一个商场、两个超市,连目前无论大小商业体标配的电影院都没有。

而龙湖商业,规划了主题商业街、大型超市、大型电影院等特色业态,同时滨江互动景观长廊和通江主题绿廊。

李家沱及周边区域,商业格局与形象,将完全颠覆。

2、提升区域品质标准。

春江天镜是龙湖首个大盘体系3.0社区,因为土地因素,如此规模的大盘,未来在主城区估计很难很难见到了。

据说龙湖的大盘体系有很多新玩意。

道路系统、车行归家、配套功能、VI系统、人行归家、指挥系统,还有五维景观、6大智慧社区系统、1:1梯户比、PM2.5功能的新风系统、第四代车库地坪+精装光厅等等,

这些配置和标准,在目前重庆市面上,比较高。对于巴南形象与品质,更不用多说。

(效果图)

3、区域价值的提升。

随着环保升级,控制开发。重庆的江景资源住宅会越来越少,能够规模性开发的滨江区域在核心区几乎不会有了,而滨江+半岛,除了弹子石、礼嘉等楼面地价全面上10000/平的区域还有新房,基本也没有了!

这样看,巴南的巴滨路,占了长江水面视野最开阔的上游,也就急需一个顶级明星产品。

如南滨诸多40000元+/㎡的一线滨江豪宅,北滨路动辄30000元/㎡的滨江豪宅,都引领区域价格和价值提升,巴南需要,巴滨也需要!

因此,巴南要崛起,巴滨是关键。

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